古代人房产如何交易?宋朝卖房最麻烦清朝先进

  现在社会,房产是一个家庭重要财产,而且房地产作为一种特殊商品,有着其特殊的交易规定。那么古代封建王朝,他们对土地如何控制,老百姓的房产在古代能否交易呢?通过隋唐、宋、明、清五个朝代的史料来看,我国古代朝代不同,民间也有不同的房产交易方式。

  对于隋唐以前房屋与土地也有不同规定,但隋唐时期,两个朝代国家治理进行了规范,隋朝时一些典章制度基本确立,而到了唐朝后,国家治理更加规范,比如《唐律》的制定就体现了这一点。正是因为唐朝对社会事物的规范,唐朝时房产统计是以土地为依据,根据土地统计为准。据《书·食货志一》记载,唐朝对土地统计,先从乡镇开始,然后再汇总到县,由县到州,然后再报到唐朝的户部。

  唐朝逐级对土地进行统计,而且都有具体有时间,于是全国的土地数量及家庭数量就统计出来,每户一年交多少税,唐朝就有数了。

  在唐朝土地不经官府同意,不能随意买卖,而且在土地上制定了“立契”、“申牒”、“过割”等制定,土地买卖要经过官府,否则不仅没有法律效益,还会受到处罚。

  唐朝对土地统计与房产结合在一起,主要以地定房,这样统计虽然混合在一起,但可以使朝廷知道一家有多少田有多少宅,其他田与宅的规定也便于制定。

  宋朝建立后,在土地统计及使用管理上已经很成熟了。特别是南宋时期,对一个民户的田宅统计已经规定了一整套程序,比如制作了“砧基簿”,里面全面记载老百姓的姓名,田产数量及来源,甚至左邻右舍的情况也要登记清楚。这些房产情况登记完后,会交给一个叫“经界所”,这是宋朝专门管理土地田宅的一个机构。

  “经界所”还要进行勘验核实,然后把材料制成五份,一份由所有人持有,其他几份则由朝廷、州、县、乡四级保存。可见宋朝对田产统计的严格。

  宋朝形成的“砧基簿”是宋朝征税的依据,持有者也相当于产权的证明,如果田宅需要买卖时,双方都需要持有“砧基簿”,还需要地形图及契约,一起到县衙办理转让手续。

  以上只是介绍了宋朝田产过户手续的程序,但在宋朝卖房产很麻烦,人缘不好恐怕都卖不出去。为什么这样说呢?

  宋朝规定,老百姓出卖房地产时,“左邻右舍”都要签字,而必须先卖给“亲邻”,如果是邻而非亲戚,不具备优先购买权。当时宋朝做法,是把自己的亲戚的名字列一个名单,让他们挨个签字,如果有一个亲戚拒绝签字,这处房产就无法交易。

  亲戚同意卖房了,还要有契约,当时的契约是统一格式,称为“官颁契纸”,相当于我们现在买卖合同,上面都写有买卖双方的姓名、交易原因、标的价格以及担保的事宜。然后盖上官府的大印,交易才具有合法性。这就是所谓的“红契”,如果私下交易就是“白契”,但法律不承认,如果发现后还会受罚。因为私自交易就偷税漏税了。与现在情况差不多。对于宋朝房产交易情况,在明代小说《三言两拍》中有记载,宋朝《名公书判清明集》也有记载。

  宋朝对于“白契”问题也进行了排查,如果发现就会以处罚。当然“白契”问题与“诡异户”问题相连就更加麻烦。《庆元条法事类》记载:“匿税者,笞四十;税钱满十贯,杖八十;监临官、专典、拦头自匿,论如诈匿不输律”。

  买卖双方契约要“过割”赋税。即在契约上写明房产税及在官府的登记情况,如果没有过割税赋,将来发生纠纷,官府就不管。

  另外,宋朝时买卖契约还有绝卖、活卖及赊卖三种。绝卖是指没有任何附加条件的买卖;活卖是指凡只转让使用权与收益权,保留回赎权的买卖,典当契约的业主得到钱主的典价,在法定的30年期限内可随时以原价赎回原房产。赊卖是指采取商业信用及预支付方式,先把房产卖出。但所有买卖行为,都必须得到官府和法律的保护。

  明朝建立后,洪武二十年(1387年),明朝编制了各地土地田产登记管理,并绘制以此收税的“鱼鳞图册”,也是官府收税凭证。此图册也记载每块土地业主名,田地形状大小,也成为解决土地纠纷的依据。

  为什么要重点说一下清朝田宅政策呢,主要清朝入关后,在土地制度上没有延续明朝制度,而是打破明朝登记制度,旗人贵族侵吞大量良田,到了康熙四年,对土地进行重新登记造册,虽然完成的时间短,但重新制定土地宅地的管理及买卖制度。

  明朝对田宅买卖时,专门有《明律》的“典卖田宅”规定,交易一半钱要上缴官府。而清朝则规定买卖田地房地时,如果不到官府交税,如果发现就会治罪,“笞五十,物货一半入官”,一半也归官府。

  由此我们可以看出,古代房屋登记还是买卖都与土地税赋制度相关,无论怎么规定,怎么交易,朝廷只要把税收上来就行。但明朝和清朝对民众传记资料管理详细,但对外保密,普通老百姓查不到相关信息。

  不过到了清朝末期,清朝引进了西方的现代田产登记制度,曾采用德国制度,制定清朝的相关制度,但不久后清朝灭亡,此事不了了之。到了民国时,也曾鼓励民众进行登记,但此时已经出现过混乱漏登问题,当然也会有人现制作假的清朝房屋登记作为自己的房产。

  如果清朝晚灭亡几年,或许清朝采用德国式房产管理制度,或许当时田产登记又是另外样子。

  参考资料:《隋书》、《书》、《旧唐书》、《宋史》、《明史》、《清史稿》、《唐律》、《明律》、《庆元条法事类》、《三言两拍》

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